ESG, energetikai tanúsítvány, támogatási rendszerek – mit ír elő a jog, és mire figyeljen egy beruházó?

A fenntarthatóság az ingatlanpiacon már rég nem csupán erkölcsi kérdés: 2025-ben a zöld megfelelés egyre szigorúbban szabályozott, a támogatások elnyerése pedig jogi megfeleléshez kötött. A beruházók, fejlesztők és üzemeltetők számára tehát kulcsfontosságú, hogy ismerjék és alkalmazzák a hatályos magyar jogszabályokat – különösen az energetikai tanúsítványokra, az ESG-követelményekre és a támogatási rendszerekre vonatkozóan.

1. Energetikai tanúsítvány – jogszabályi háttér és gyakorlati következmények

Magyarországon az energetikai tanúsítvány szabályozását a 176/2008. (VI.30.) Korm. rendelet tartalmazza. 2024 végétől már csak „BB” vagy annál jobb besorolású (legalább közel nulla energiaigényű) épületek kaphatnak használatbavételi engedélyt – kivéve, ha az épület felújítása során mentesség vonatkozik rájuk.

Fontos jogi követelmények:

• Kötelező tanúsítvány minden új épületre, valamint 50 m²-nél nagyobb hasznos alapterületű épület értékesítése vagy bérbeadása esetén.
• Építtetők, tulajdonosok felelőssége, hogy a tanúsítvány érvényes és hiteles legyen, ellenkező esetben szankcióra számíthatnak.
• A tanúsítványt az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) rendszerében kell rögzíteni.

A nem megfelelő besorolás esetén az építési engedély kiadása vagy a használatbavétel is meghiúsulhat – ez nemcsak projektkésedelmet, de jelentős költségemelkedést is eredményezhet.

2. ESG-szempontok: nemcsak vállalati, hanem ingatlanjogi kérdés is

2024-től Magyarországon is elindult az EU-s CSRD-irányelv hazai jogba ültetése, amely 2025-ben már több, középvállalati méretű ingatlanfejlesztőt is ESG-riportálásra kötelez. Bár jelenleg nem minden szereplőre vonatkozik közvetlen kötelezettség, a nagy megrendelők és nemzetközi befektetők gyakran önkéntesen is elvárják az ESG-követelmények teljesítését.

Jogilag releváns elemek:

• Környezetvédelmi engedélyezési eljárások (a 314/2005. Korm. rendelet alapján), különösen nagy volumenű vagy természetvédelmi területen zajló beruházások esetén.
• Munka- és társadalmi jogi megfelelés (pl. munkavállalói esélyegyenlőség, szociális feltételek), amelyek az ESG "S" komponensét érintik.
• Transzparens működés, etikus beszerzés – ezeket célszerű belső szabályzatban (compliance policy) rögzíteni, különösen állami vagy EU-s finanszírozású projekteknél.

3. Támogatási rendszerek – csak jogi precizitással nyerhetők el

2025-ben több támogatási forma is elérhető zöld fejlesztésekhez, de ezek elnyerése szigorú megfelelést és gondos dokumentációt igényel. A legfontosabb szabályrendszerek:

• GINOP Plusz keretében elérhető energiahatékonysági és megújuló energetikai pályázatok, elsősorban kkv-k részére.
• REPowerEU-források, amelyek a megújuló energia beépítését és az energiafüggetlenség előmozdítását célozzák.
• Nemzeti Zöld Finanszírozási Programok, pl. Zöld Otthon Program (MNB által támogatott lakásépítések).

Jogilag kritikus tényezők:

• Tulajdonviszonyok rendezése (széljegy, haszonélvezet, elővásárlás, stb.)
• Engedélyek megléte – minden benyújtott projektnek építési engedéllyel vagy bejelentési dokumentációval kell rendelkeznie.
• Átlátható közbeszerzési eljárások az állami szektorban.
• Vállalkozási és kivitelezési szerződések ESG-kompatibilitása (pl. hulladékkezelés, fenntartható anyaghasználat vállalása).

4. Kockázatok és felelősség

A leggyakoribb jogi hibák közé tartozik a nem megfelelő energetikai minősítés, a hiányos vagy hibás támogatási dokumentáció, valamint a környezetvédelmi hatóságok által kifogásolt kivitelezés.

Egy-egy szabálytalanság:

• Támogatás visszafizetéséhez vezethet (súlyos esetben kamatokkal együtt),
• Késedelmes használatbavételt vagy bírságot vonhat maga után (pl. 10 millió Ft-ot meghaladó bírság is kiszabható a 2020. évi LXXIV. törvény alapján a környezetvédelmi hatóság részéről),
• Sőt, jogi felelősségre vonás is elképzelhető (szerződésszegés, garanciális kötelezettségek megsértése, beruházói felelősség).

Hogyan segíthet egy ügyvédi iroda?

Egy komplex zöld beruházás megvalósításához jogi partnerre van szükség:

• Energetikai és környezetvédelmi megfelelés biztosítása
• Támogatási dokumentáció összeállítása
• Szerződések ESG-kompatibilitásának vizsgálata
• Kivitelezési kockázatok és hatósági megfelelés kezelése

Ha Ön is zöld ingatlanprojektet tervez, és szeretné elkerülni a jogi buktatókat, irodánk készséggel áll rendelkezésére.
Támogatjuk ügyfeleinket az első tervezési lépésektől a használatbavételi engedélyig – jogilag átlátható, fenntartható módon.