Az ingatlanvásárlás nemcsak életünk egyik legnagyobb anyagi döntése, hanem komoly jogi eljárásokkal is jár. Aki vásárlásra szánja el magát, gyakran nem is sejti, mennyi részletre kell figyelni ahhoz, hogy a tranzakció ne csak létrejöjjön, hanem jogilag is biztonságos és érvényes legyen.

1. Tulajdoni lap lekérdezése – az első jogi szűrő

A vásárlás első lépése a tulajdoni lap megismerése. Ez tartalmazza:

• a tulajdonos személyét,
• az ingatlan pontos adatait,
• esetleges terheket (pl. jelzálog, végrehajtás, szolgalom),
• használati korlátozásokat, elővásárlási jogot.

E dokumentum jogi értelmezése elengedhetetlen, mert egy-egy bejegyzés (pl. elidegenítési tilalom) akadályozhatja vagy kockázatossá teheti a vásárlást. Közös tulajdonú ingatlanok esetén az adásvétel lebonyolításának egyik sarkalatos pontja a tulajdoni lap helyes értelmezése, különösen az elővásárlásra jogosultak körének meghatározása céljából. A Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény, Ptk.) egyértelműen rögzíti, hogy közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat törvényes elővásárlási jogilleti meg, ha egy másik tulajdonostárs a tulajdoni illetőségét értékesíteni kívánja.

2. Előszerződés, vételi szándéknyilatkozat és a foglaló helyes használata

Az ingatlanvásárlási folyamat gyakran nem közvetlenül az adásvételi szerződéssel kezdődik, hanem egy előzetes nyilatkozattal, amely rögzíti a felek szándékát és bizonyos alapvető feltételeket.

Ez történhet:

• Előszerződés keretében, amelyben a felek vállalják, hogy később adásvételi szerződést kötnek – ez már kötelező erejű megállapodás, jogi kötelezettségeket keletkeztet.

• Vételi szándéknyilatkozatban, amely egyoldalú nyilatkozat a vevő részéről a vásárlási szándékról – ennek jogi kötőereje korlátozottabb, viszont szokásos forma az alku vagy hitelügyintézés előkészítése során.

3. Adásvételi szerződés – kizárólag ügyvédi ellenjegyzéssel érvényes

Magyarországon az ingatlan tulajdonjogának átruházása ügyvéd által ellenjegyzett szerződéssel érvényes. Ebben a szerződésben minden részlet rögzítésre kerül:

• vételár és fizetési ütemezés,
• birtokbaadás,
• tehermentesítés,
• közművek és mellékhelyiségek sorsa,
• földhivatali bejegyzés feltételei.

Egy átgondolt szerződés nemcsak az eladó és vevő szándékát rögzíti, hanem megelőzi a jövőbeli jogvitákat – különösen osztatlan közös tulajdon, társasházi viszony, vagy haszonélvezeti jog esetén.

4. Földhivatali ügyintézés – tulajdonjog bejegyzése

Az aláírt adásvételi szerződés alapján az ügyvéd nyújtja be az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet. Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás értelmében – a korábban alkalmazott „függőben tartás” helyett – tulajdonjog-fenntartás kerül bejegyzésre a III. rész (terhek) rovatba, amely a vevő tulajdonszerzési igényét hatékonyabban és erőteljesebben védi.

Ez a bejegyzés jelzi, hogy az adásvétel megtörtént, de a felek megállapodása szerint a tulajdonjog csak a teljes vételár megfizetése után száll át a vevőre. 

A tényleges tulajdonjog-bejegyzésre azt követően kerül sor, hogy a szerződésben meghatározott feltétel – rendszerint a teljes vételár megfizetése – igazoltan teljesült. Ettől kezdve válik a vevő az ingatlan teljes jogú tulajdonosává.

5. Illetékfizetés vagy mentesség

Az ingatlanvásárlás után a vevőt 4% vagyonszerzési illeték terheli, amit a NAV határozata alapján kell megfizetni. Ugyanakkor bizonyos esetekben – például ha a vásárolt telekre 4 éven belül lakóházat épít – illetékmentesség is kérhető. Ehhez viszont pontos és időben benyújtott kérelem szükséges, jogilag megfelelő nyilatkozatokkal.

6. Közművek átírása, adóbejelentések

A vásárlást követően a vevőnek további kötelezettségei vannak:

• át kell íratnia a víz-, gáz- és áramellátást,
• be kell jelentenie a vagyontárgyat az önkormányzati adóhatósághoz (telekadó, építményadó).

Ezek elmulasztása mulasztási bírsághoz vagy kellemetlen közműszünethez vezethet.

Miért fontos az ügyvéd már az első lépésektől?

Egy tapasztalt ügyvéd nem csupán „aláíratja” a szerződést. Ő az, aki:

• átvilágítja az ingatlant,eladókat és vevőket;
• figyelmeztet a kockázatokra,
• érvényesíti az Ön érdekeit az egyeztetések során,
• és biztosítja, hogy minden jogi követelmény teljesüljön a tulajdonjog megszerzéséhez.

Egy jó ügyvéd az ingatlanvásárlás láthatatlan védőhálója: gondoskodik arról, hogy Ön ne csak vásároljon, hanem valóban biztonságosan birtokba is vehesse új ingatlanát.

Mi miben segíthetünk?

Ügyvédi irodánk az ingatlan-adásvétel teljes folyamatát zavartalanul, jogilag precízen és átláthatóan végigviszi – az első konzultációtól a tulajdonjog bejegyzéséig. Önnek mindössze az aláírás során szükséges személyesen jelen lennie – minden egyéb ügyintézést átvállalunk.

Elkészítjük és ellenjegyezzük a szerződést, benyújtjuk a földhivatali kérelmet, figyelünk az illetékmentességi határidőkre, segítünk a közműátírásban, és benyújtjuk az adóbejelentéseket is, ha szükséges. Mindezekről pedig időben és közérthetően tájékoztatjuk, hogy mindig tudja, hol tart az ügye.

Ha biztonságos, gördülékeny és átlátható ingatlanügyletet szeretne, forduljon hozzánk bizalommal.

Tel: +36 30 475 3115

E-mail: info@radvanszki.eu